Jump to content
Калькуляторы

Как устроен бизнес УК ?

Сделал вот так

 

Как устроен бизнес управляющих компаний ЖКХ

 

Зимний рост тарифов на коммунальные услуги повлёк за собой протесты граждан, сбивчивые оправдания чиновников, президентский комментарий и громкие отставки. Почти любой петербуржец уверен, что его обворовывают на услугах ЖКХ, но не понимает, как именно. Попытаемся разобраться в ЖКХ-схемах.

В Смольном ЖКХ представлено двумя комитетами: жилищный отвечает за фонды, контролирует бесчисленные ТСЖ и управляющие компании, принимает обращения граждан, а комитет по энергетике организует отопительный сезон, ликвидирует аварии и так далее. Государственная жилищная инспекция следит за эффективностью и правовой чистотой всей системы. На районном уровне есть ещё три структуры. Жилищный отдел администрации занимается расселением аварийного фонда и коммуналок, льготниками и целевыми программами. Эксплуатацией зданий и благоустройством территории района ведают жилищные агентства. А над обслуживанием и санитарным состоянием зданий бьётся ГУЖА.

 

Понятно, что у этих структур дублируется часть функций, а их стандартная тактика против жалобщиков – переводить стрелки друг на друга. Могут ли они теоретически украсть деньги? Могут, но скорее бюджетные, чем наши с вами. Например, при благоустройстве сквера завезти 40 КамАЗов песка, а по документам пропустить 100. Вывезти спиленные деревья на одной машине, а деньги получить за 10 грузовиков.

 

Но с деньгами жильцов в 90 процентах случаев работают управляющие компании (реже – созданные гражданами ТСЖ). От них зависит количество гигакалорий в ваших трубах, как стеклятся окна и вывозится мусор.

 

Согласно положениям Жилищного кодекса управляющая компания (УК) является лишь посредником между жильцами дома и поставщиками коммунальных ресурсов – «Водоканалом», ТЭК и другими. Она не имеет собственности в жилом доме, и получаемые от жильцов рубли идут прямиком в ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство», а УК остаётся за услуги от 1 до 5 процентов. По идее, компания и украсть-то ничего не может. Но это только в теории.

 

…В начале марта в пресс-центре информагентства «БалтИнфо» прошёл круглый стол, на котором о невозможности что-то украсть из платежей по квитанциям указывал замглавы жилищного комитета Валерий Вогачёв. Но глава петербургского ТЭК Артур Тринога его слова не подтвердил: в 2012 году энергетики по бумагам перечислили более 5 миллиардов рублей, а реально поступило на счета 4,7 миллиарда. Но эти 300 миллионов, которые где-то загуляли, похоже, не самый большой куш.

 

– ВЦКП настроен на регистрацию общего вала документов, который предоставляют им бухгалтерии управляющих компаний, – пояснил «НВ» на условиях анонимности глава одной из УК. – Их анализа и тем более эффективного аудита почти не проводится, сотрудники едва справляются с обработкой результатов. Кстати, когда говорят про сбой – это почти наверняка враньё: система устроена таким образом, что ошибки в одной-единственной квитанции произойти не может.

 

Тайна заглушки

Золотую находку управляющих компаний бизнесмен описал очень просто: «В отопительный сезон в трубу вошло 100 гигакалорий, вышло 70. 30 гигакалорий – это маржа. Если у компании 50 многоквартирных домов в управлении, то за три месяца набегает 1,5–2 миллиона рублей».

 

В переводе на доступный язык получается следующее. Одна калория — это количество тепла, необходимое для нагревания 1 грамма воды на 1 кельвин при стандартном атмосферном давлении. Тепло по трубам поставляется в ваш дом, в подвале которого счётчик входа фиксирует – вошло, условно говоря, 100 гигакалорий. Но это не значит, что такое же количество пошло по стояку к вашим батареям, потому что существует заглушка, как в печке. У стандартной заглушки 4 положения, оптимальным считается второе – не холодно, не жарко. Заглушку можно прикрыть так, что вам достанется 70 гигакалорий, а на счётчике уже зафиксировано 100. Можно настроить на 60 или 50 гигакалорий – не принципиально. Важно, что заплатите вы за 100, а компания-поставщик выставит УК счёт на 70, потому что она считает свои фактические расходы, то есть сколько тепла «съел» данный дом. И 30 сэкономленных гигакалорий с 50 домов дают 2 миллиона за 3 месяца. По данным ГУИНОН, в Петербурге около 50 тысяч зданий, 980 тысяч жилых квартир.

 

Пытливый расследователь сферы ЖКХ от такой информации закручинится: ни тебе мафиози в строгих костюмах, ни офшоров, ни «цепочки маргариток». Просто инженер звонит слесарю: «Федя, сделай заглушку на 70» – вот и весь секрет. Но с мафией, вероятно, всё в порядке, потому что в бухгалтериях управляющей компании и поставщика ресурсов будут разные цифры. И установить несоответствие может любой ревизор – из ВЦКП, жилищного комитета, комитета по тарифам, жилищной инспекции, ГУЖА, технадзора, Контрольно-счётной палаты, прокуратуры или Следственного комитета. Ведь тема с заглушкой хорошо им известна.

 

Другой вопрос: как же тогда объяснить «перетоп», на который жаловались потребители Петербурга по осени. То есть на улице тёплая погода, а батареи в квартирах жарят – не прикоснуться. Но тут надо понимать электроэнергетику: восемь из десяти лампочек в стране горят потому, что сжигается топливо – газ, уголь, мазут. На ТЭЦ вода находится под давлением, как в пароварке, а выходящая струя пара крутит турбину, приводящую в движение генератор: 3 тысячи оборотов в минуту дают 50 герц в нашей розетке. А куда девается вода, которая даёт пар на старте этого процесса? Она ведь и нагревает батареи в наших квартирах, по сути являясь побочным продуктом при производстве электроэнергии. Летом энергетикам приходится утилизировать эти излишки тепла, а с похолоданиями на них можно зарабатывать. Естественно, им выгодно начать топить пораньше и пожёстче.

 

– Интересы управляющих компаний, энергетиков, «Водоканала» часто совпадают, – объясняет юрист Алёна Гаврилова. – Допустим, ревизор обнаружил несовпадение бухгалтерий управляющей компании и энергетиков. Каждая отталкивается от своих счётчиков. Ну а как ревизор будет доказывать умысел? Ему скажут, что часть тепла потерялась из-за гнилых труб – такое же действительно бывает. К тому же ревизор должен иметь желание что-то обнаружить. А у нас технадзор подчиняется районному жилотделу, то есть должен выявлять косяки собственного начальства.

 

Чиновники, установившие такую субординацию, придумали и любопытные стандарты. Например, узел учёта работает по принципу «вход-выход» по всему стояку, а не на каждую квартиру в отдельности. Допустим, у вас современные батареи с регулятором и вы убавляете тепло на ночь, чтобы не становилось жарко. На вашей квитанции это никак не отразится – заплатите по среднему от всего подъезда.

 

Или, например, решили вы поменять батареи в квартире. Вы находите мастера-сантехника, который объясняет вам, что для смены батарей нужно «слить дом», то есть убрать воду из общего стояка. В многоэтажном здании это, на минуточку, 10 тонн воды. Мастер попросит за услугу 4–10 тысяч рублей – это если без оформления. А через бухгалтерию якобы вдвое дороже. 10 тонн воды сольют прямо в грунт подвала и спишут на перерасход жильцами. То есть заплатит за это весь дом.

 

Разумеется, управляющие компании знают об этом бизнесе сантехников и часто обкладывают работяг данью: нам рассказали, что обычный «тариф» – 300 тысяч рублей с участка слесарей или электриков.

 

 

Холодный расчёт

Можно самостоятельно подсчитать, как разбогатеть на ремонте крыши. Для начала объём кровли 100 квадратных метров, а замерщик фиксирует 140. В прайсах петербургских строймаркетов лист 3-миллиметрового кровельного железа стоит в среднем 1500 рублей, 2-миллиметрового – 1000 и 1-миллиметрового – 600 рублей. Следовательно, можно иметь 900 рублей с листа 1 на 2 метра. На всю площадь потребуется не менее 50 листов, а по документам пройдёт 70 и даже 80–100 – с учётом водоотливов, дымовых и вентиляционных труб, ограждений, свесов, жёлобов. Получается 120 тысяч рублей экономии только на материале одной небольшой крыши. А можно сэкономить на фальцовке, замазке, пустить одинарный шов вместо двойного. Можно потратиться на хороший фальцовочный станок, после которого замазка вовсе не требуется, но вписывать её в каждую смету. И самое главное – объём: у управляющих компаний по 200–600 многоквартирных домов, в которых площадь кровли больше футбольного поля.

 

Ремонт подъездов – ещё один Клондайк. По нормам технадзора, красить стены необходимо раз в три года. На практике это обычно происходит раз в 10 лет, но деньги, возможно, выделяют и осваивают. Только покраска лестничной клетки 16-этажного дома оценивается до 900 тысяч рублей. Именно такую сумму поделят на число жильцов и впишут в квитанции. Журналист «НВ» наугад позвонил в несколько компаний, оказывающих подобные услуги в Петербурге, и у него состоялся любопытный разговор.

 

– Обычная 137-я серия домов обойдётся в 400 тысяч рублей за подъезд в 16 этажей, – ответил один из представителей. – Это с покраской окон и дверей, но без стекления и заделывания швов.

 

– А какая краска, распылители, сколько человек будет работать?

 

– Пока не знаю. Надо поговорить с субподрядчиком.

 

– То есть исполнять станут не ваши сотрудники?

 

– Нет.

 

Рассказывают, что бригада узбеков готова сделать подъезд за 150 тысяч. Аналогично услуги профессионального верхолаза, который промазывает швы в блочных домах, красит внешние стены и работает на покатых крышах, оцениваются по 100 рублей за квадратный метр. А гастарбайтера можно нанять по 12 рублей.

 

Мало кто знает, что санитарные нормы требуют раз в год мыть изнутри ствол мусоропровода специальным составом. И вряд ли кто-то хоть раз видел процесс дератизации у себя в подъезде или ощущал его результаты. Тем не менее на эти цели выделяется от 50 до 100 тысяч рублей каждый год. Если это большой дом из 10–12 подъездов, получается миллион. Если у компании 50 домов – это даёт 50 миллионов. Чтобы положить их в карман, не нужно почти ничего – лишь подписать самому себе акт выполненных работ и распределить «расходы» между жильцами.

 

Есть множество схем заработка на вывозе мусора. Существуют стандартные ставки с арендаторов, размещающих на первых этажах аптеки или магазины.

 

– По документам я арендую обычную жилую квартиру с одной мойкой, – пояснила хозяйка парикмахерской – А у меня их реально пять. Плачу управляющей компании 15 тысяч рублей в месяц – это ещё по-божески. В этом доме таких арендаторов десяток.

 

 

Хвост виляет собакой

Но подозрения жильцов и рассказы сотрудников управляющих компаний ещё не доказывают, что вышеописанная система внедрена повсеместно. Возможно, наши консультанты лукавят или существуют лишь отдельные злоупотребления. Но самая страшная тайна коммунальщиков заключается в том, что УК просто не могут существовать по иным правилам.

 

Управляющие компании начали появляться в 2006 году после вступления в силу нового Жилищного кодекса. В законе чётко прописан статус УК: они осуществляют управление многоквартирными жилыми домами «на основе возмездного договора с собственниками указанных домов». У большинства петербуржцев договоров не появилось до сих пор, немного и информации о конкурсах на право управления домами. Некоторые эксперты утверждают, что конкурсы проводились не всегда.

 

Многое объясняют признания глав УК, что они брали в управление целые кварталы вместе с долгами, к примеру, в 10 миллионов рублей. Вот представьте себе: существует дикая советская система с убитыми коммуникациями, ржавыми трубами, пустыми окнами. За счастье всем этим руководить вам нужно со старта заплатить 10 миллионов, а зарабатывать вы будете 1–2 процента с квитанций жильцов. То есть окупите вложения через 15–20 лет при условии отсутствия крупных аварий, форс-мажоров, внезапных повышений тарифов, потерь тепла и необходимости инвестиций. Собственности в доме вы не получите вовсе, а все важнейшие решения принимает общее собрание жильцов, которое вы по закону даже не вправе инициировать. Вопрос: зачем вам весь этот геморрой, если вы не планируете воровать?

 

В Петербурге из желающих стать управляющей компанией в сфере ЖКХ выстроилась немалая очередь. Сегодня на сайте жилищного комитета доступен рейтинг управляющих компаний – их насчитывается 199. Понимают ли чиновники, что любому бизнесмену надо отбивать вложения? Понимают ли они, что у УК не может не быть неофициальных расходов? Например, их могут наказать за то же отсутствие договоров с жильцами. Или Государственная жилищная инспекция имеет право штрафовать, когда в окнах на лестницах нет второго стекла или плафона на лампочках. Если вы у себя в доме подолгу видите подобные нарушения, значит, у вашей управляющей компании хорошие отношения с властями.

 

 

 

«Их работа организована по принципу анекдота»

 

Леонид Солдаткин, экономист, коммерческий директор консалтинговой компании «Истоки»:

 

– Работа властей с управляющими компаниями часто организована по принципу милицейского анекдота: «Дали ствол – и крутись как умеешь». Власти хорошо понимают, что, если слишком строго завинтить гайки, УК будут уходить с рынка. И все проблемы с обслуживанием лягут на их плечи. Уверен, что нынешние стандарты, появились не случайно. Их можно запросто заменить на новые, при которых воровать станет куда труднее. Однако этого не происходит годами, а при возникновении скандалов чиновники как будто и не догадываются, на чём именно делают деньги их коллеги по ЖКХ. Скандал с тарифами в январе 2013 года объясняется без всякой экономической зауми: захотели сорвать джекпот – и вышли за границы здравого смысла.

 

 

 

личный опыт

 

Я живу в обычном многоквартирном доме на улице Кораблестроителей. В ноябре 2012 года мне предъявили к оплате 2191 рубль, а в феврале 2013 года – 3423 рубля. То есть я живой пример роста квартплаты на 80 процентов, про который глава государства округлил глаза и сказал: «Сдурели, что ли?»

 

Если сравнить подорожавшие позиции в моей квитанции, то их всего две: горячее отопление и горячее водоснабжение. Но зато обе подорожали в 3 раза! В целом обслуживанием я удовлетворён, но есть нюансы. Если я надумал побриться в середине дня, то воду нужно кипятить в чайнике: с 12 до 17 часов она чуть тёплая. И так – каждый день. Не удивлюсь, если по документам УК горячая вода в здание подаётся круглосуточно.

 

Моим домом управляет ЗАО «Сити-Сервис» (генеральный директор – Тамара Погорелая), которое занимает почётное 22-е место среди 200 городских управляющих компаний в рейтинге жилищного комитета. По данным ЕГРЮЛ, «Сити-Сервис» основали в 2006 году четверо граждан Литвы: Андрюс Януконис, Линас Самуолис, Гинтаутас Яугиелавичюс и Дарюс Ляшчинскас. Компания является «дочкой» концерна ICOR – лидера на рынке коммунальных услуг Литвы, в который входят 33 компании на пространстве бывшего Союза. Всего компания обслуживает 18 миллионов квадратных метров жилья, из них 7 миллионов в Петербурге, где у неё на балансе 72 дома. Самый свежий из доступных финансовых отчётов компании – за 2010 год: выручка составила 419 миллионов рублей, валовая прибыль – 33 миллиона.

 

В официальной информации о компании сообщается, что у «Сити-Сервиса» подписан стратегический договор со Сбербанком: они будут совместно проводить реформу жилищно-коммунального хозяйства на средства федерального бюджета. Вроде бы компания с репутацией и европейскими стандартами работы. Но обращает на себя внимание, что литовский концерн ICOR в январе 2010 года провёл ребрендинг. Ранее он назывался Rubicon group, и с ним связано множество скандалов.

 

Например, жителям вильнюсского микрорайона Пашилайчяй выставляли счета за ремонт лифтов… в случае их возможной поломки в будущем! Одну из «дочек» Rubicon group ловили на вывозе полупустых контейнеров с мусором, за которые народ платил как за полные. Другая «дочка» скандально приватизировала за 5 миллионов литов кинотеатр «Вильнюс», который тут же перепродала за 12 миллионов.

 

Литовские СМИ часто называют холдинг Rubicon group детищем Артураса Зуокаса – журналиста и предпринимателя, мэра Вильнюса в 2000–2007 годах и два года назад вернувшегося на этот пост. В России Зуокас известен разве что экстравагантным предложением давить танком нелегально припаркованные автомобили. А литовский парламент создал специальную комиссию, которая подозревала Зуокаса в попытке подкупа депутатов сейма через Rubicon group и установила его связь с чёрной бухгалтерией холдинга.

 

В Петербурге работа «Сити-Сервиса», которому принадлежит несколько жилкомсервисов, неоднократно подвергалась критике жильцов. В ноябре 2012 года вице-премьер РФ Дмитрий Козак заявил, что необходимо провести государственный аудит деятельности «Сити-Сервиса». К тому времени компания начала распродавать часть своих петербургских активов: в 2010 году она уступила московским инвесторам крупный жилкомсервис в Ломоносове, а в сентябре 2012-го – ООО «ЖКС № 2 Невского района», на обслуживании которого находится более 400 домов. Сумма сделки составила 54 миллиона рублей.

 

 

в интернете

 

И это называется «прозрачность»?..

Жилищный кодекс обязывает управляющие компании раскрывать на своих сайтах финансовую информацию. Однако в рейтинге УК, составленном жилищным комитетом, всего 60 компаний из двух сотен выполнило это условие. Не слышно, чтобы кого-то наказали за нарушение закона, да и сами отчёты часто не дают гражданам представления о том, как расходуются их деньги. Например, у лидера рейтинга ООО «Жилкомсервис № 2 Московского района» (генеральный директор Александр Смольняков) сообщается, что закуплено 3900 литров (40–60 кг) моющих средств на 102 тысячи рублей. Или в мае 2012 года заключено 10 договоров на 734 тысячи рублей. Много эта информация сказала вам? Хотя прозрачность – это когда чётко названо наименование товара и заплаченная за него цена, чтобы вы смогли сравнить закупочную цену с рыночной.

 

У OOO «Жилкомсервис № 1 Василеостровского района» (генеральный директор Александр Нудель), обслуживающего 228 домов, в графе «Закупки» висит документ «Положение о закупках» на 29 страницах – и ни одного отчёта. Зато есть очень подробный перечень платных услуг населению: например, «ремонт штукатурки откосов внутри здания по камню и бетону цементно-известковым раствором» – 1450 рублей. Согласно отчёту аудиторской компании в 2011 году выручка составила 220 миллионов рублей.

 

Непросто получить информацию и о проверках властями подозрительных УК. Много говорится о мобильных группах, о «кровельном деле», но редко сообщается, кого конкретно проверяли и каковы результаты.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Т.е. мой ответ как работает УК за Уралом - потёрли или в другой теме был ? Вкрадце - ук у нас имеет только деньги за обслуживание и текущий ремонт, не более. Основные платежи идут мимо ук, прямо на счёт поставщиков. Капитальный ремонт - тоже мимо ук, в региональный фонд. С меня в трёшке в месяц на ук идёт чуть больше 1000р, только в ук. Что у вас в столицах и где тырят, мне неинтересно.

Share this post


Link to post
Share on other sites

1000 рублей с хаты чисто на нужды ук тоже не плохо, у нас инетик по 100 рубдей в мес продают (и ещё приходится этот инет доставить в кв).

А уж как стырить подробно рассказано.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Вот по своей УК я знаю точно одно - по отчету у них все собранные за год деньги на обслуживание и ремонт израсходованы с точностью до копейки. Явно же специально подгоняли. Они под любую сумму отчет сделают.

Share this post


Link to post
Share on other sites

так всё таки, как же устроен бизнес ук?

Точно так же как и у любого мелкого интренет провайдера. Ничего нового.

Почитайте в бложике у самаритянина - История сети Антхилл. - крысятничество, кидалово на бабки, налоги и т.п.

Share this post


Link to post
Share on other sites

так всё таки, как же устроен бизнес ук?

Ну некоторые из наших уже в розыске уголовном, некоторые в прокуратуре отписысаются.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this