[LionSprings]

Сделка по сути совершается в момент принятия решения общим собранием

Я собственник. И Желаю, что б МОЯ доля от сдачи ОДС лежала у меня в кармане, а не на мифическом счету УК. По платежам с УК я как-нибудь сам разберусь. Может ли общее собрание лишить меня права на получение своей доли в свой карман?

 

[Антон Богатов]

И еще. Общее собрание собственников не правомочно решать порядок использования доходов от использования ОДС другими лицами. Вообще не вправе. Это не жилищные, а гражданские правоотношения, поэтому требуется абсолютный консенсус и письменный договор "всех со всеми".

[Антон Богатов]

Антон, я ни единой секунды не считал, что Ук будет стороной по договору с оператором.

Ничуть в этом не сомневаюсь. Просто хотел сформулировать проблему системно, во избежание непонимания другими участниками форума. Мы-то с тобой не первый день друг друга знаем. :)

Как понимать "лишается права использовать ОДС" у УК и не было такого права. Или ты считаешь, что у УК оно есть.

Есть. Это предусматривается договором об управлении домом. УК просто не сможет работать без этого.

Помнишь Дениса-прокурора? Вот у него сейчас своя УК, так что я познакомился со спецификой этого дела "из первых рук".

давай пока не про дворницкие а про конкретную проблему как там УК дворницкие размещает не предмет настоящего обсуждения.

Проблема заключается не только в теоретической, но и в практической реализуемости схемы. В данном случае схема не реализуема в практическом плане, поскольку препятствует исполнению УК своих основных функций, исполнение которых, собственно, и делает УК УКой. :)

Окей пусть плательщик (оператор) и распределяет. В чем сложность?

Представь себе некоего ОПСОСа. Предположим, этот ОПСОС разместил БС на 50 зданиях. В каждом здании 500 квартир, на каждую квартиру приходится в среднем два собственника. Имеем 500*2*50 = 50 000 лицевых счетов - и столько же лицевых счетов по НДФЛ, столько же справок НДФЛ-2 и тэ дэ и тэ пэ... Бухгалтерия ОПСОСа в полном составе вешается/увольняется или расширяется раз в двадцать после чего вешается/увольняется финдиректор. :)

Эту схему невозможно реализовать на практике.

да, соглашусь.

Вот это исключает даже теоретическую возможность использования схемы. Сначала необходимо заключить договор "каждый с каждым", а потом проводить общее собрание. Первое, как мы понимаем, невозможно практически. Следовательно, второе невозможно теоретически.

[LionSprings]

Антон, я ни единой секунды не считал, что Ук будет стороной по договору с оператором.

А, тогда понятно. Я то как раз рассматривал, что УК хочет быть стороной по договору.

Наш УК решил использовать более другую схему.

Жильцы на общем собрании уполномочили УК на сдачу ОДС в пользование сторонним организациям, при этом собранные средства зачисляются на лицевой счет дома и используются для покрытия общих домовых нужд.

После этого в обсуждении были показаны несколько моментов, не позволяющих этого сделать.

 

Тут хохма то в том, что я не ищу способ, "как не платить". Я не против платить, но делать это в соответствии с законом.

 

[Антон Богатов]

и используются для покрытия общих домовых нужд.

Вот это неправомерно. Автор схемы ошибочно распространил нормы ЖК на гражданско-правовые отношения.

[LionSprings]

Ну, УК пообещала мне, что в случае отказа подписывать договор с НИМИ, она подаст на нас в суд. Почитав тему и поразмыслив, пытаюсь сформулировать предмет иска. Пока не получается.

[Антон Богатов]

что в случае отказа подписывать договор с НИМИ, она подаст на нас в суд

На каком основании? Ст. 445 ГК не катит, зато "собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, вот вы и распоряжаетесь путем посылания УК нахер с пляжа"

Зато вы запросто накатает на УК жалобу в УФАС по мотивам принуждения к заключению договора. В отличие от УК ваша позиция будет непробиваемой.

[Антон Богатов]

А вот права владельцев ОДС да

Вот и я об этом.

Насколько я понял Алексей в этом споре является жильцом, а не оператором. :)

[Антон Богатов]

Ты полагаешь этот пункт договора действителен?

Действителен, поскольку договор заключается общим собранием. Тут правда есть тонкость в кворуме голосования, но не суть. Все равно какое-то помещение УК использует всегда. Но речь не идет о всех объектах ОДС, обычно это часть подвала (дворницкая), причем одна на несколько домов.

на нем можно строить схему исходя из того, что ОДС распоряжается УК?

Нельзя, поскольку право распоряжения не передается. В отличие от права пользования, кстати.

Не понял поясни, пожалуйста.

Если УК не сможет пользоваться дворницкой, то не сможет и выполнять функций по управлению домом. Договор поручения исключает для УК возможность заключения договора о пользовании ОДС. Следовательно, УК не сможет выполнять условия договора управления домом.

А хрен их знает, может убухов это все автоматизировано. Один раз ввел кому и сколько и вперед.

Во-первых, ввести 50 000 лицевых счетов это тоже не фунт изюма. Во-вторых, справки НДФЛ-2.

Ну а в третьих, в кассу робота не посадишь, а добрая половина наших граждан не умеет пользоваться банковскими счетами. Причем это самая скандальная половина.

Ты у себя в конторе в кассе был? Представь себе, что туда заявится несколько тысяч граждан(ок) пред-постпенсионного возраста... и каждой изволь выдать по 23 рубля 43 копейки. :)))

про общие черты схемы договориться

Собственники никогда не заключат договор о порядке использования доходов. Это фантастика. (с) :)))

Поэтому схема не состоится.

 

[LionSprings]

является жильцом, а не оператором.

И тем, и другим. Жильцом я в своем доме, а оператором в своем и ещё нескольких сотнях :)

На каком основании?

Вот это (в том числе) я и пытаюсь тут выяснить.

Ты у себя в конторе в кассе был? Представь себе, что туда заявится несколько тысяч граждан(ок) пред-постпенсионного возраста... и каждой изволь выдать по 23 рубля 43 копейки.

Выписав расходный кассовый ордер, который каждая бабушка должна еще заполнить собственноручно в части суммы... Мне уже дурно от такой картины.

 

[Антон Богатов]

ну может мы все же с ними подпишем что-то чтобы это бабло кидал в УК?:))) Исполнял таки третьему лицу?

Или на мобильный телефон, да? С ума сойдешь все это строить, а потом еще и объяснять сначала аудиторам, а потом налоговой.

то как ты право пользования передашь?

Аренда, например.

А Ук пользуется дворницкой? Ей кмк дворник пользуется.

Дворник - работник УК.

[Антон Богатов]

а объект аренды найдешь? Вся ОДС?

Пример с арендой к ОДС не относится. Применительно к ОДС право пользования предоставляется, а не передается. Причем предоставляется без умаления права пользования ОДС собственниками жилого помещения.

Я думал они на подряд кого-то привлекают, обслуживающие организации какие-то.

Вообще, всякое случается. Но чаще всего УК имеют свой собственный штат.

Раньше - да, были дирекции единого заказчика (то есть заказчика, олицетворящего (по другому не скажешь:)) всех жильцов. Эти дирекции заключали договор подряда со всякими ремонтно-эксплуатационными конторами, близкими к руководству ДЕЗов.

Сейчас концепция изменилась, ДЕЗы преобразованы из ГУПов в ООО и работают самостоятельно.

Как ты видишь тогда всю эту ботву?

Да никак не вижу. Не представляю себе договор, который заключат все без исключения собственники помещений в доме. Абсолютно фантастическая ситуация, нереальная. А без этого схема полный фуфел.

Плюс непонятно, как быть с НДС при перечислении ОПСОСу или даже УК за физлицо.

[Антон Богатов]

Что значит предоставляется? И в чем отличие от передается?

Передача права означает его переход от одного лица к другому. При этом первое лицо утрачивает право.

В данном случае собственники помещений как пользовались, так и продолжают пользоваться ОДС, при этом УК и (или) оператор связи также приобретают право пользования ОДС по решению общего собрания.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду

Иванов может писать все, что угодно. Использование средств от сдачи ОДС в аренду (тоже, кстати, глупость) не может быть предметом решения общего собрания. Потенциальный спор будет рассматриваться коронным судом, поэтому мнение ВАС особого значения не имеет.

А с НДС что за трудность?

А это хрестоматийная трудность при исполнении платежа в пользу третьего юрлица вместо физлица.

Смотри. Если оператор перечислит плату в пользу физика, то платеж проходит без НДС, поскольку физик не является плательщиком налога.

Теперь пусть оператор вместо физика платит ОПСОСу. Если заплатит с НДС, то ОПСОС не сможет выставить счет-фактуру, поскольку услуга оказана не плательщику. Если заплатит без НДС, то попадет на НДС сам плюс еще и ОПСОС начислит НДС на сумму платежа. Опять-таки физик получит на 18% меньше, чем должен получить, причем суд не будут беспокоить вопросы налогообложения "платежных агентов."

 

[Антон Богатов]

Можно как-то структурировано и со ссылками на нормы изложить?

Это надо треть 21-й гл. НК перепечатывать. :)

 

Попытайся сам ответить на вопрос: ты должен заплатить юрику за физика. Будешь в платежке НДС указывать или нет? И почему.

 

Во-первых тан не бывает. Если кто-то пользуется другой пользоваться не может.

Бывает, запросто. Например, одна и та же стена используется Мосводоканалом для крепления водопроводной трубы, МКС Мосэнерго для крепления силового кабеля, оператором связи для крепления кабеля связи и Ньюс Аутдорз для крепления рекламного щита.

Поэтому в данном случае не происходит реальной сделки: имущество не передается от одного лица к другому. По существу устанавливается как бы сервитут. :)

[Антон Богатов]

Нет ответа так и скажи:)

Почему, ответ есть. Государство поимеет НДС дважды: с одной стороны, плательщик не сможет принять НДС к вычету, поскольку получатель платежа не выставит счет-фактуру, с другой стороны, получатель платежа начислит НДС на реализацию услуги физлицу.

Пишут договор услугового характера.

Ага, только я стал такие договоры заворачивать нах. Потому как никакой услуги в легальном определении ст. 779 ГК тут и рядом не стояло. Чисто отношения по поводу вещных прав.

[Солнечный КОТ]

Так почему УК то? на основании чего? Вот это и непонятно. Выплаты ведь осуществляет оператор.

Потому что НДФЛ у ФЛ, а соответственно и его агентирование возникают в момент получения им дохода (в виде денег или погашения задолженности перед УК, либо получения от УК услуг), а не в момент передачи денег поверенному от оператора. п.4 ст.226 НК РФ.

 

с доверенностью по-моему тоже нет проблем: письменная форма доверителей просто несколько и все. Хотя я не уверен, что тут нужно доверенность оформлять. Сделка по сути совершается в момент принятия решения общим собранием.

Нет, вот тут небольшая ошибка - доверенность даем (желательно не сотруднику УК, а) старшему по дому на голосование на общем собрании. Подобные сделки между организациями и ФЛ - в письменном виде.

 

Которая не является собственностью ООО. Я и спросил - имеет ли право ООО заключать сделки в отношении имущества, ему не принадлежащего, и какие документы это самое ООО должно иметь, что б это право у него появилось?

Да, имеет - договор поручения от всех ФЛ, собственников квартир в МКД и от владельцев нежилого фонда. Можно подумать как обойтись двумя третями, но после празднования мозги не соображают немного, но тут всегда играет роль УКшное - "А не будут брать - отключим газ."

 

Надо полагать обязанность уплаты НДФЛ лежит на операторе, который выплачивает плату за пользование ОДС. Данный оператор будет налоговым агентом "у источника выплаты".

НДФЛ "агентируется" в момент образования дохода у ФЛ. И сумма НДФЛ удерживается из сумм конкретного ФЛ. ОС не знает конкретной суммы, получаемой конкретным ФЛ и самостоятельно установить это из договора с УК не сможет. Так что оператор не может быть налагентом уж никак, если самостоятельно не раскидывает деньги по банковским счетам ФЛ, предварительно уполномочив УК заключить с данными ФЛ договор на пользование ОДС от СВОЕГО имени.

Т.е. хотим чтобы НДФЛ платила УК => УК поверенный ФЛ. Если хотим НДФЛ чтобы платил оператор => УК поверенный ОС.

Тут уж как вы договоритесь с УК.

 

Я собственник. И Желаю, что б МОЯ доля от сдачи ОДС лежала у меня в кармане, а не на мифическом счету УК. По платежам с УК я как-нибудь сам разберусь. Может ли общее собрание лишить меня права на получение своей доли в свой карман?

Тебя лишит УК односторонним зачетом в пор. ст. 410 ГК РФ. Из ст. 411 ГК РФ будет подходить только договор, но кто смотрит в договор в плане запрещения односторонним порядком из ФЛ? Ведь читают то что есть, а не то чего нет. Не будет строчки прямого запрета - все, в счет "квартплаты".

 

В этом случае в договоре между жильцами и оператором будут указаны реквизиты для оплаты каждого жильца и указание в какой пропорции каждому оплаичвать.

Только в случае прямого запрещения одностороннего зачета, либо если у вас на момент получения дохода не доказанной задолженности перед УК, т.е. нет встречности требований, а следовательно невозможно провести зачет.

 

Да никак не вижу. Не представляю себе договор, который заключат все без исключения собственники помещений в доме. Абсолютно фантастическая ситуация, нереальная. А без этого схема полный фуфел.

У нас в РТ на УК и ТСЖ завязано все, еще сейчас в одном регионе ведем войну с УК - там тоже также (т.е. газовики, электроснабжение, водоканал, паспортистка). Не буде говорить за другие регионы, но в РТ подписать у жильцов документы на размещение рекламного щита на торце дома квартир на 400-500 - ну максимум 2 недели. Может быть часть подписей конечно будет липовая, но точно знаю, что по квартирам ходят. Правда как всегда ничего жильцам не платят. Просто согласовывают.

 

ниче не понял. Можно как-то структурировано и со ссылками на нормы изложить?

При платеже на ОПСОСа в пользу ФЛ ОПСОС не выдаст ОС счет-фактуру, т.к. услуга оказана не ОС, а ФЛ. Соответственно у ОС не будет никаких оснований поставить НДС к вычету. Соответственно ОС поимеет затраты на 18% больше либо ФЛ получит еще на 15,24% меньше.

 

Почему, ответ есть. Государство поимеет НДС дважды: с одной стороны, плательщик не сможет принять НДС к вычету, поскольку получатель платежа не выставит счет-фактуру, с другой стороны, получатель платежа начислит НДС на реализацию услуги физлицу.

Антон, это же старая байка - с моих доходов НДС уже уплачен, давайте потребуем с государства НДС на физика к возмещению, ведь двойное налогообложение бла-бла-бла. :-).

Государство в любом случае НДС получит дважды (один раз в полном объеме, другой раз сальдированым - уже у ОПСОСА), если в цепочке появляется физик.

Т.е. государство получит с ОС и ОПСОСа НДС*(1+НДС к возмещению/НДС к уплате), А в рассмотрении полного цикла до сырья и зарплат с учетом того, что все равно обнал встретится, то все останется 1<НДС<2, за исключением "пищевых" предприятий, там веселее намного с НДСом,. НДС для того и придуман - фактически сложный налог с цикла денежного между плательщиками НДС. Встраивая туда неплательщика НДС - разрываешь цикл. НДС за минусом обналиченого НДСа - в бюджет. Денежка снова заходила - попала в НДСное поле - снова цикл начался.

 

И не надо сюда еще и сервитут приплетать он тут совсем не причем.

Причем-причем. По характеру отношений - типичнейший сервитут. По оформлению не сервитут. Право пользования возникает недвижкой в части ОДС, при этом иных прав не возникает. Что это кроме сервитута на ОДС? ст. 274 ГК РФ практически в чистом виде.

Имел при размещении щита очень долгий разговор с УК - договор сказали приноси какой надо, но чтобы нам вот такая сумма капала.

 

А с налогами всегда можно четко позицию выбрать. На худой конец в налоговую запрос написать.

Налоговая в последнее время такую муть стала писать в ответ, что даже и не поймешь - толи что-то сам не понимаешь, то ли просто послали. Последнее письмо писал - заранее пришел, поговорил, сошлись во мнениях, накидали ответ, какой надо, потом пришел придумывал вечером письмо как написать, чтобы получить нужный и уже написаный предварительно ответ.

 

ЗЫ: Кстати, с вознаграждения УК также удерживать НДФЛ, т.к. под 221 НК РФ не подпадет. Тут налорг жестко уцепится за формулировку п.2.

[Антон Богатов]

Государство в любом случае НДС получит дважды (один раз в полном объеме, другой раз сальдированым - уже у ОПСОСА), если в цепочке появляется физик.

А потом третий раз, когда ОПСОС будет выплачивать зарплату, потом четвертый, когда работник ОПСОСа эту зарплату потратит... :) НДС - налог оборотный.

Вот только физлицо проблемы НДС не волнуют. Физик должен получить доход в полной сумме, а не "за вычетом НДС".

[Степан]

Господа.

Собственники и УК как правило просят плату за размещение оборудования.

Формулировки разные. От компенсации расходов до платы за возможность размещения.

Считаю, что плата должна быть. Но вот ее размер.

В Новосибирске сталкивался с суммами от 100 руб до 10 000 рублей за 1 дом с 1 оператора.

10 тыс- многовато, но оформлено по всем правилам на общем собрании жильцов.- сумасшедшие ТСЖ.

Суммы от 100 до 1000 руб за 1 дом (в зависимости от дома) считаю нормальными.

Эта сумма включает в себя и электроэнергию, потребленную оборудованием оператора.

также практикуют УК взымать плату за рассмотрение и согласование проекта.

Сталкивался с суммой от 500 до 1000 руб за согласование 1 проекта. (за 1 дом)

[Солнечный КОТ]

А потом третий раз, когда ОПСОС будет выплачивать зарплату,

Это я уже посчитал.

 

Вот только физлицо проблемы НДС не волнуют. Физик должен получить доход в полной сумме, а не "за вычетом НДС".

Он и получит свой доход все 100%. НДС - налог ОС.

 

Эта сумма включает в себя и электроэнергию, потребленную оборудованием оператора.

Боюсь грозит НП.

 

Весело и вкусно - жуй и не плюйся. Россия.

[Антон Богатов]

Из сказанного видно, что сервитут устанавливается для обеспечения другой соседней недвижимости.

Совершенно верно. Любая квартира является другим, соседним объектом недвижимости по отношению к любому объекту ОДС.

Он и получит свой доход все 100%.

Не получит. Кто-то профинансирует уплату "второго" НДС. Либо физик, либо оператор, либо ОПСОС.

 

 

Еще момент. УК здесь не сторона договора, никаких услуг никому не оказывает, налоговым агентом не является и вообще никто. УК в этой схеме есть поверенный, то есть лицо с печатью и доверенностью. Источник выплат - оператор, он и будет платить НДФЛ. Здесь вообще все просто и однозначно.

[Солнечный КОТ]

Еще момент. УК здесь не сторона договора, никаких услуг никому не оказывает, налоговым агентом не является и вообще никто. УК в этой схеме есть поверенный, то есть лицо с печатью и доверенностью. Источник выплат - оператор, он и будет платить НДФЛ. Здесь вообще все просто и однозначно.

Антон, ну не возникает дохода у ФЛ, пока ему не передано. Ему, а не поверенному. Если поверенный зажмет деньги и не передаст их ФЛ, то и налога не будет до момента передачи.

Это для схемы, когда деньги за пользование общей суммой перечисляются поверенному этих ФЛ.

Все зависит на что уполномочен поверенный - на заключение договора или на заключение договора и взаиморасчеты.

Если только на заключение договора - то НДФЛ агентируется у ОС, т.к. он платит напрямую физику. Если денежные средства перечисляются поверенному - то налоговым агентом является поверенный. Эта позиция четко проходила по договорам на доверительное управление, практика была ориентировочно в 2003-2005 г.г.

[Солнечный КОТ]

Не получит. Кто-то профинансирует уплату "второго" НДС. Либо физик, либо оператор, либо ОПСОС.

Сколько этот "рынок" сможет заплатить физику - столько и заплатит. А уж уплачивать этот невозмещеный НДС или нет - дело оператора.

Какая разница - профинансируется за счет физика этот "второй" НДС или нет. Пускай кого хочет финансирует - хоть строительство домов на марсе, это уже его собственные деньги.

Будет строитель плательщиком НДСа - значит профинансирует НДС, не будет - не профинансирует. Вот например я точно знаю, что в цепочке, которая "обслужила" покупку моих носков нет почти уплаты НДС деньгами в бюджет. Бегают давальческими схемами негодяи.

Обычный оборотный налог, чуть более правильный, чем оборотный налог с локальных продаж, вот и все.

 

Проблемы не вижу в данном случае не вижу. Сумма, которая будет интересна собственнику от оператора - пускай даже 1000рублей в среднем на собственника в месяц даст на многоквартирном доме тысяч 200-300. Ну кто ее заплатит за 1 дом? Речь идет о суммах иного порядка, гораздо меньших.

 

А то, что оператор в том или ином случае попадает на НДС - ну это проблемы собственно оператора. Кто хочет - тот оптимизируется - кто не хочет - платит.

А говорить о несправедливости налогов в этой стране - лирика, к делу отношения не имеющая. Налоги - такие, как они есть.

В небольшой конторе может оказаться проще заплатить 4,75 на вывод (все равно без подобного вывода они не живут) и внести от учредителя - получится безНДСно вошли - безНДСно ушли. Будет выгода в 13,25% - но будут и риски.Так что вольному - воля. Никто не заставлял заниматься этим бизнесом, "рабовладельческий строй отменен" (с) твой.

[Солнечный КОТ]

Давайте уж определимся для чего хочется схему и кто чего делать хочет-не хочет:

 

1. УК подкормить надо? Кормим регулярно или единоразово?

2. Собственников кто будет оббегать? УК, отдельно нанятый человек или как?

3. Платеж куда направляем? Собственникам или в УК ?

 

А уж там и налогообложение само построится. А то уж слишком размытые установочные данные.

[Солнечный КОТ]

Нет, вот тут небольшая ошибка - доверенность даем (желательно не сотруднику УК, а) старшему по дому на голосование на общем собрании. Подобные сделки между организациями и ФЛ - в письменном виде.

 

Это вобще к схеме не относится как придти проголосовать самому или представителя прислать не важно.

Лион о других отношениях спрашивал и о другой доверенности.

Доверенность, кстати, всегда в письменной форме выдается, но не потому, что тут между юриком и физиком. А потому, что это требование закона (185 ГК РФ):

"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами". И устной доверенности просто не бывает.

Кто бы отрицал наличие, а тем более текст 185 ГК РФ. Только я писал не о доверенности, а о сделке. А в решении собственников - воля одной стороны и соответственно договором поручения не является. Или вы хотите признать договор поручения группы собственников с УК односторонней сделкой?

 

Насколько я понял, вы имели ввиду взять доверенность от собственников с полномочиями УК давать право пользования ОДС. Она естественно письменная. Но! Доверенность это только форма оформления полномочий поверенного по договору поручения. А отношения между УК и ФЛ прямо соответствуют договору поручения, ведь не может же УК безвозмездно осуществлять подобную деятельность. Следовательно отдельный договор поручения нужен и должен быть заключен в письменной форме.

[Антон Богатов]

Антон, ну не возникает дохода у ФЛ, пока ему не передано. Ему, а не поверенному. Если поверенный зажмет деньги и не передаст их ФЛ, то и налога не будет до момента передачи.

Это очень распространенное заблуждение. Налоговая обязанность возникает не по факту получения денег, а по факту возникновения денежного обязательства. Кассовый метод не катит.

Кстати, юрлицо сначала платит НДФЛ, а потом зарплату, на которую этот НДФЛ начислен.

 

И уж совсем ошибочно твое представление о роли поверенного. Поверенный - руки принципала (доверителя). Все, что получил поверенный, для любых третьих лиц считается полученным лично доверителем.

Доверенность это только форма оформления полномочий поверенного по договору поручения.

Нет, это тоже ошибка, причем советских времен. Доверенность в общем случае не имеет никакого отношения к договору поручения. Выдача доверенности есть классический пример односторонней сделки.